Schimburi imobiliare

Problema: Sunt interesata de un schimb imobiliar. Care sunt problemele legale ce pot sa apara intr-o astfel de situatie?

Raspunsul avocatului: Schimbul este definit in Codul civil ca fiind “un contract prin care partile isi dau respectiv un lucru pentru altul”, partile din contractul de schimb purtand denumirea de coschimbasi sau copermutanti.

Prin aceasta  modalitate de transfer de proprietate se intelege un dublu transfer de drepturi, facandu-se unul contra celuilalt, si nu contra unei sume de bani sau pret. In afara de aceasta deosebire, schimbul nu difera de contractul obisnuit de vanzare-cumparare, regulile acestuia din urma fiind aplicabile si contractului de schimb.

Specifice contractului de schimb sunt urmatoarele:

a)    In cadrul contractului nu se face transferul proprietatii contra unei sume de bani, ci numai contra altui bun, daca se face referire la un pret, contractul nu mai este de schimb, ci o varietate de vanzare;

b)    In cazul in care valoarea bunurilor nu se compenseaza prin transfer, atunci partile pot stabili o suma de plata ca si diferenta, care poarta numele de sulta
•    valoare acestei sulte nu trebuie sa depaseasca valoarea bunului schimbat;
•    plata sultei va fi guvernata de modalitatile generale de plata a pretului, prin aducerea la executare in caz de neplata la termenele si in modalitatile prevazute in contract.

c)    Referitor la cheltuielile ocazionate de incheierea contractului, nu se pot aplica regulile de la vanzare-cumparare, cand acestea cadeau in sarcina cumparatorului, in cadrul contractului de schimb fiecare dintre copermutanti va trebui sa suporte cheltuielile in mod egal;

d)    Modalitatea de interpretare a clauzelor contractuale se face conform dreptului comun (art.983 Cod Civil) si anume “cand exeista indoiala, conventia se interpreteaza in favoarea celui care se obliga”, diferit ca la vanzare-cumparare, cand clauzele se interpreteaza contra vanzatorului;

e)    Fiecare copermutant beneficiaza de garantia contra evictiune si garantia pentru vicii ascunse de la celalalt copermutant. Daca insa unul din copermutanti este evins (adica descopera faptul ca imobilul dobandit prin transfer este proprietatea unei terte persoane) atunci poate solicita la alegere:
•    Fie mentinerea contractului de schimb, dar poate solicita despagubiri pentru evictiune;
•    Fie solicita restituirea lucrului dat de el copermutantului, la care poate adauga si daune-interese (daca dovedeste existenta prejudiciului si culpa cocontractantului la incheierea contractului de schimb). Aceasta modalitate de readucere in patrimoniul copermutantului evins, a imobilului dat la schimb datorita evictiunii, este specifica schimbului, si ofere practic o garantie copermutantului de insolvabilitatea in care s-ar putea gasi cocontractantul sau.

f)    Privilegiul vanzatorului poate o garantie numai pentru creanta – sulta, de care se poate bucura creditorul sultei.

De asemenea, contractul de schimb pentru a fi valabil incheiat intre parti, trebuie sa indeplineasca aceleasi conditii aplicabile si vanzarii si anume, contractele prin care se trasmite un drept de proprietate asupra unui teren, trebuie sa imbrace forma autentica (Legea 247/2005 Titlul X- art.2 alin (1) ).